재건축 사업 시행절차
도시․주거환경정비 기본계획 수립 (시장)
입안(시장) → 주민공람(14일 이상) → 관계 행정기관 협의 → 서울시의회 의견청취→ 서울시 도시계획위원회심의 → 고시(시장)
안전진단 실시 (시장·군수·구청장)
안전진단대상 : 공동주택 재건축의 경우에만 해당
신청시기 : 해당 공동주택이 재건축 가능연한 도래 후(노후도 총족 후)
신청방법 : 건축물 및 그 부속토지 소유자 1/10 이상 동의를 받아 구청장에게 신청
정비구역 지정 (시장)
기초조사(구청장) → 입안(구청장)→ 주민설명회(사전 서면통보후) → 주민공람(30일이상)→ 구 의회의견청취(60일 이내) → 서울시 상정 → 시 도시계획위원회 심의 → 지정 및 고시(시장)
조합설립 추진위원회 승인 (구청장)
토지등소유자1/2이상 동의,5인 이상 위원으로 구성
정비사업전문관리업자선정, 정비사업시행계획작성, 조합설립인가 준비업무 등 수행
조합설립 인가 (구청장)
추진위원회는 조합설립을 위한 동의를 받기 전에 추정분담금 및 대통령령이 정하는 정보를 토지등 소유자에게 제공
주택재건축사업 : 전체 소유자 3/4, 동별 소유자 2/3의 동의
토지면적 1/2이상, 토지등 소유자 2/3이상 요청 → 주택공사 등 시행자 지정
동의방법 : 서면동의서에 지장을 날인하고 자필서명, 신분증명서 사본 첨부
사업시행인가 (구청장)
사업시행계획서 작성 → 주민총회(과반수 이상동의)→ 인가신청 → 주민공람(14일 이상) → 인가 및 고시(구청장)
구청장 또는 주택공사 등이 사업시행자일 경우 토지등소유자 동의 제외
관리처분계획인가 (구청장)
분양통지및공고→ 분양신청(30~60일)→ 관리처분계획수립→주민공람(30일 이상) → 총회의결(과반수이상 찬성)→ 인가신청→ 인가(구청장)→ 고시(구청장)→ 인가내용 통지(시행자)
철거 및 착공 (시행자)
이주(시행자)→ 감리자 지정(구청장)→ 철거→ 부지 경계측량 등(시행자)→착공신고
준공인가 (구청장)
준공인가신청(시행자) → 관련부서 협의 및 인가조건 이행등 검토(구청장) → 준공인가 및 고시(구청장) → 분할 확정측량 등
소유권이전등기 (시행자)
관리처분계획사항통지(시행자) → 소유권이전 고시 및 보고(시행자) → 공보에 고시(구청장) → 이전고시내용 관할등기소 통보(사업시행자) → 소유권 보존등기
조합 해산ㆍ청산 (시행자)
청산금 징수ㆍ지급 등
재건축 매매시 주의할 점
재건축 아파트는 조합설립인가 후 소유권이전등기시 까지 전매 금지 입니다. 이를 어기면 현금청산되며 새 아파트 입주권을 포기하는 대신 조합으로부터 현금을 받습니다. 현금청산은 사업시행인가일 기준으로 감정평가되니 가격이 많이 낮습니다. 대신 조합원 지위 양도 예외 규정이 있는데 아래와 같습니다.
재건축 조합원 지위 양도 예외 규정
- 1세대 1주택자, 10년 보유, 5년 거주
- 조합설린인가 후 3년 이내 사업인가신청 X
- 사업시행인가 후 3년 이내 착공 X
- 착공 후 3년 이내 준공 X, 3년 이상 계속하여 소유
