아파트 재건축은 보통 10년 정도 기간이 소요된다고 합니다. 모든 투자에는 불확실성이 존재하고 불확실성이 높을 때는 가격이 낮고 불확실성이 해소되었을 경우 가격이 오르는 특징이 있습니다. 일반적으로 재건축을 투자하는 투자자도 10년의 시간을 모두 기다리지는 않는다고 합니다. 이번 포스팅에서는 일반적인 재건축 투자 시점과 매도 시점에 대해서 알아보겠습니다.
1. 정비기본계획 수립, 안전진단, 정비구역 지정, 조합설립 추진위원회 승인
● 정비기본계획이 수립된 후 안전진단을 진행
● 정비구역 지역
● 추진위원회 승인을 위해 토지 등소유자의 1/2 이상 동의 필요
| 구 분 | 정비기본계획 → 추진위원회 승인 |
| 기 간 | 약 2년 ~ 3년 소요 |
| 가 격 | 가격 낮음 |
| 리스크 | 사업진행 무산될 가능성 높음 |
※ 추진위원회 승인 이후 조합설립까지 굉장히 오래 걸리는 경우도 많습니다. 은마아파트의 경우 2003년 추진위원회 승인 이후 아직까지 조합이 설립되어있지 않은 상태입니다.
2. 조합설립인가
● 전체 소유자의 3/4, 동별 소유자의 1/2 이상이 동의 후 조합설립인가 신청
● 조합설립인가가 나온 날로부터 30일 이내에 법인 등기를 하여 정식 조합을 설립
● 조합설립총회때 받을 수 있는 안내책자로 개략적인 사업성 분석이나 분담금 예측이 가능
● 공격적인 투자자들은 조합설립총회 때 받은 안내책자를 분석해 부동산 매입
● 정확히 수익성을 예측하기 힘들고 사업 진행 중단될 리스크 有
| 구 분 | 조합설립 인가 → 사업시행인가 |
| 기 간 | 약 1년 ~ 2년 소요 |
| 가 격 | 가격 일부 반영 |
| 리스크 | 사업진행 무산될 가능성 有 |
※ 조합이 설립되면 조합 운영비용이 생기기 때문에 주구장창 늦어질 가능성은 낮아집니다.
3. 사업시행인가, 종전자산 평가, 분양신청, 시공사 선정
● 사업시행인가는 정비사업을 시장·군수·구청장이 최종적으로 확정 인가하는 절차
● 사업시행인가가 고시되면 종전자산 감정평가를 실시하여 분담금 산출
● 조합원들이 희망평형을 신청하여 조합원 분양 세대수와 일반분양 세대수가 정해짐
● 중단 가능성이 거의 없는 단계로, 투자 수익을 어느 정도 예측
● 투자자들이 가장 선호하는 투자 타이밍
| 구 분 | 사업시행인가 → 관리처분인가 |
| 기 간 | 약 1년 소요 |
| 가 격 | 가격 보통 |
| 리스크 | 사업진행 무산될 가능성 낮음 |
4. 관리처분인가, 이주·철거, 동·호수 추첨, 착공
● 구체적인 추정비례율, 권리가액, 분담금으로 조합원마다 이해관계가 엇갈리는 시기
● 조합원 간에 분쟁이 가장 많이 일어나는 단계
● 사업 진행의 불확실성이 제거된 시점 수익성이 거의 공개
| 구 분 | 관리처분인가 → 착공 |
| 기 간 | 약 1년 ~ 2년 소요 |
| 가 격 | 가격 높음 |
| 리스크 | 사업진행 무산될 가능성 매우낮음 |
5. 일반분양, 준공 및 입주
● 이주 및 철거가 완료되면 조합은 착공 신고를 하고, 일반분양을 시작
● 조합원 입주권 거래가 가장 활발하게 이뤄지는 시기
● 입지가 우수한 단지들에 프리미엄이 많이 붙게 된다.
● 조합원들은 입주할 것인지 입주권을 매도할 것인지 결정하는 시기
| 구 분 | 착공 → 준공 |
| 기 간 | 약 3년 ~ 4년 소요 |
| 가 격 | 가격 매우 높음 |
| 리스크 | 사업진행 무산될 가능성 無 |
