집값은 우상향 한다는 대전제의 원인을 알아보고자 한다. 한없이 오를 것만 같았던 집값이 2022년 들어 꺾이고 있다. 기준금리 인상의 효과가 덕을 발휘하는 것일까? 어떤 사람은 금리와 집값이 상관관계가 없다고 말하는 사람이 있다. 금리가 올랐어도 집값이 같이 오르는 경우가 있다는 것이다.
1960년대 미국은 대공황을 겪으면서 밀턴 프리드먼으로 대표되는 통화학파가 득세하였다. 통화가 모든 경제정책의 해결책이라는 관점이다. 이때 이후로 각국의 정부는 통화량으로 인플레이션과 경기침체를 잡기 시작하였다. 통화량을 조절하는 방법으로 금리와 중앙은행의 화폐 발행 등이 있다.
금리를 낮추면 사람들은 대출을 하기 때문에 통화량이 증가한 효과가 나타난다. 그렇기 때문에 미국의 기준금리는 장기적으로 꾸준히 떨어져 왔다. 금리를 낮춰야 경기가 부양되기 때문에 문제가 발생하면 정부는 금리를 낮춰왔기 때문이다. 시간이 지나면서 정부, 개인, 기업의 부채 규모가 커져서 이전과 같은 금리에 견딜 수 없는 상태가 된 이유도 있을 것이다.
미국의 발행된 통화량 또한 계속해서 증가하였다. 미국 중앙은행은 채권 매입과 같은 방법으로 통화량을 일시 조정하기도 한다. 하지만 한번 증가한 통화량은 일시적으로 감소할 수 있으나 꾸준히 증가하는 모습을 볼 수 있다. 특히 경기 침체가 발생하면 갑자기 통화량을 늘려 해결하는 경향을 볼 수 있다.
금리와 집값은 상관관계가 있을까? 그래프를 보면 단기적으로 상관관계가 없을때도 있지만 장기적으로는 음의 상관관계가 있다는 것을 볼 수 있다. 금리가 떨어지면 집값이 오른다는 것이다. 단기적으로 2006년 ~ 2007년, 2012년 ~ 2013년, 2021년 ~ 2022년에 에 다른 경향을 보였다는 것을 알 수 있다.
